Las cuatro formas con las que puedes hacer dinero invirtiendo en bienes raíces en Canadá

Las inversiones inmobiliarias están entre las mejores formas de lograr riqueza y libertad financiera, se puede construir un portafolio que erogue un ingreso pasivo suficiente para ya no tener que trabajar más. Los pretextos de “ya no tener tiempo” o “no tener conocimientos” quedan obsoletos si se cuenta con la adecuada asesoría financiera e inmobiliaria para invertir en bienes raíces en Canadá.

No importando el tipo de propiedad inmuebles que se quiera invertir, desde casas a edificios multifamiliares, todos pueden generar dinero, si se encuentra la propiedad adecuada, al mejor precio y con el plan correcto para hacer que esa propiedad genere dinero.

Entre los planes de uso que se asigne a la propiedad para generar dinero se puede incluir el retener el inmueble para alquilar la misma (Buy & Hold) a largo plazo (método convencional), al corto plazo (la más conocida Airbnb) o método mixto; adquirir la propiedad para renovarla y venderla (Buy, Flip & Sell); en fin, existen muchas formas y analizaremos esto en otro articulo mas adelante.

Volviendo al tema principal veamos a continuación estas cuatro formas en las que cualquier propiedad puede generar dinero. Para empezar debemos entender que la principal característica de los bienes raíces como inversión es que si deseamos adquirir una propiedad, por ejemplo valuada en $100K, necesitaremos máximo 20K (down payment) más los costos de cierre (abogado, avaluo, etc), y lo interesante acá es que esta propiedad generara dinero como una inversión de $100K. En otros tipos de inversión, para comprar acciones por ejemplo, por $100K se necesitara 100K.

Para fines didácticos solo utilizaremos 20 mil como importe inicial invertido.

Apreciación pasiva

Es simplemente la apreciación del valor de mercado del inmueble con el tiempo y cada año.  En promedio, en Ontario, alcanza el 2%, habiendo en algunas ciudades llegado hasta el 7%. En el ejemplo anterior este 2% representa un incremento del valor de mercado de la propiedad de $2000 y un rendimiento del 10% sobre la inversión inicial o down-payment de $20.000.

Apreciación activa

Este otro método se da cuando una persona, que posee una propiedad, recurre a mejoras o adiciones importantes en la infraestructura o en los espacios de esta propiedad, las cuales terminan también elevando el valor intrínseco de la vivienda. Por ejemplo: Si una persona aborda una remodelación completa de un espacio de la propiedad, supongamos adicionando un baño, puede invertir unos $7 mil en el proyecto pero, a nivel de mercado, el valor del inmueble incrementa en unos $20 mil.

Flujo de efectivo (cash-flow)

Existe una técnica basada en el cash-flow para determinar si una propiedad será buena opción de inversión, se toma el total anual de ingresos brutos y se divide entre el precio de venta de la propiedad, si ese porcentaje es 8 o mayor entonces se concluye que existe una buena oportunidad para hacer dinero y la propiedad merece ser analizada a profundidad.

En el ejemplo anterior, para que el inmueble que cuesta $100 mil sea una buena opción de generar ingreso los alquileres a cobrarse deberán ser por lo menos $8000/año ó $667/mes. Este es solo el primer paso, una vez que la propiedad pasa esta prueba deberemos analizar de manera mas detallada y especifica los ingresos para determinar un adecuado Ingreso Operativo Neto.

Esto es simplemente se determina restando los gatos operativos del total de ingresos por alquileres, uno de los mayores errores que se comete es que no se restan todos los conceptos que deben tomarse en cuenta para determinar cuanto realmente es nuestro ingreso neto operativo (NOI por sus siglas en ingles), ya que hay conceptos adicionales aparte de los servicios generales y pago de hipoteca que se pagan cada mes.

Es adecuado que asumamos un importe mensual (tipo ahorro) para reparaciones (5%), para el llamado Vacancy Rate (3%) que es el tiempo o la posibilidad de que nuestra propiedad no este rentada, y por supuesto un importe asignado a la persona o empresa que administra la propiedad, consigue los inquilinos, encarga arreglos, etc, este concepto de Property Manager alcanza al 8% mensual.

Entonces, si el inmueble de $100 mil genera un ingreso neto operativo de $4 mil, estará rindiendo un 20% sobre  total invertido (down-payment)

Capital hipotecario (Equity ó Principal Recapture)

La mayoría de las propiedades se compran mediante préstamos hipotecarios que deben ser amortizados generalmente cada mes, en los que una parte del pago se destina a intereses y una parte va a restar el capital (creando equity), es decir el interés es la ganancia del banco y el pago a capital (importe del préstamo) es la parte del edificio que ya es nuestra.

Lo realmente interesante cuando se toma a las bienes raices como técnica de inversión es que la misma propiedad estará generando suficiente dinero para pagar la hipoteca y además nos estará dando dinero efectivo cada mes (ingreso pasivo)

Otro punto importante es que en Canada generalmente se renuevan los contratos de hipoteca con el banco cada cinco años, entonces como cada periodo se ha ido pagando a capital del préstamo es que ya tenemos una parte del edificio que es nuestra y libre de deuda, es decir habremos generado Equity, por lo tanto tendremos la posibilidad de obtener del banco un préstamo o línea de crédito por el total de ese Equity, es importe es de libre disponibilidad y podra tomarse, por ejemplo, para dar o completar otro down-payment para otra propiedad, esto si deseamos ampliar nuestro portafolio.

En promedio y dependiendo de las condiciones del crédito hipotecario se podrá lograr un retorno del 7% sobre la inversión inicial

En conclusión, el retorno sobre nuestra inversión inicial durante el primer año en nuestro ejemplo alcanza  un fabuloso 37% (Apreciacion pasiva 10% + Capital hipotecario 7% + Flujo de caja 20% ), finalmente acá deberá sumarse el retorno de la apreciación activa (si lo hubiera), lo que hará que el porcentaje total de retorno sobre inversión sea todavía mas interesante.

Si deseas conocer más sobre cómo generar dinero a través del sector de bienes raíces, no dudes en consultar a Sergio Amatller ingresando AQUÍ.

(Foto: Freepik)